2020-12-01 第203回国会 参議院 内閣委員会 第5号
それでは、防衛省に伺いますが、二〇一六年六月一日付けでリッチ社とタストン社が専属専任媒介契約を締結したとされております。その後、防衛省関係者がリッチ社本社を訪ね、交渉していることがこの週刊誌報道でも記されております。 タストン社側は、専属専任媒介契約が結ばれる際、リッチ社から脅迫があったと裁判で主張しているとされていますが、当契約は正当なものであったと認識していたんでしょうか。
それでは、防衛省に伺いますが、二〇一六年六月一日付けでリッチ社とタストン社が専属専任媒介契約を締結したとされております。その後、防衛省関係者がリッチ社本社を訪ね、交渉していることがこの週刊誌報道でも記されております。 タストン社側は、専属専任媒介契約が結ばれる際、リッチ社から脅迫があったと裁判で主張しているとされていますが、当契約は正当なものであったと認識していたんでしょうか。
今度の改正案については、現行の専属専任媒介契約に加えて、専任媒介契約を締結したときにも指定流通機構への登録を義務づけるなど、機構の整備を通じて不動産業界の中にある取引市場の閉鎖性や不透明性を排除する。また、免許の基準に暴力団による不当な行為の防止法に違反し、罰金刑に処せられた場合を追加したこと。
前回、これは昭和六十三年だったんでしょうか宅建業法を改正になりまして、専属専任媒介契約の登録義務づけが行われた。これは今回の改正と非常に関連があるわけですが、前回の改正が目的どおりに機能しているかどうか、これについて。
○政府委員（小野邦久君） 前回は専属専任媒介契約だけを義務づけたわけでございます。ただ、これは全体の媒介契約あるいは不動産取引の中で大体一五％ぐらいでございます。
○政府委員（小野邦久君） 確かに、専属専任媒介契約と専任媒介契約の両者の関係でございますけれども、これにつきましては、専任媒介契約も登録を義務づけるということになりますと、両者の間で、専属専任があるいは単なる専任かという二つの間でそう大きな違いはないということになるわけでございます。そういう観点も考えまして、現在の改正法では法文上、専属専任媒介契約という名称は使わないということで処理しております。
それで、私が基本的に考えておりますのは、宅地建物取引業法で専属専任媒介契約について登録義務を課しておりますけれども、全取引について登録義務を課して成約報告義務を課すというふうにしてすべての取引の地価は流通機構に把握される、それをどういう加工をするかはわかりませんが、加工をして国民に知らしめるということをやらない限り、なかなか土地市場というのが国民にわかりやすい市場にはならないと思うんです。
我が国では、どうも取り引きが専属専任媒介契約にならない。一般契約だとか専任契約になってしまう。だから、本当にこれが何とか専属専任媒介契約に全部移行してくれれば、そしてアメリカのようにもう一〇〇％近くそういうふうなことになれば、おっしゃるようなことができると思います。
本案は、最近における宅地及び建物の取引の実情にかんがみ、その公正を確保し、購入者等の利益の保護と不動産流通の円滑化を図るため、宅地建物取引業について、免許基準の強化、宅地建物取引主任者制度の改善、専属専任媒介契約制度の創設、事務所等以外の場所においてした買い受けの申し込みの撤回等を行うことができる期間の延長、手付金等の保全制度の拡充等の措置を講ずるとともに、積立式宅地建物販売業について、許可基準の強化等
○大野（潔）委員 今度政府の立場としまして、専属専任媒介契約制度の創設というものは流通の近代化、円滑化にどの程度の効果といいましょうか、これは期待しておられるのか、その辺の説明をお願いしたいと思います。
それからもう一つ、流通市場の近代化対策でございますが、これは文字どおり専属専任媒介契約制度、これを新しく入れさせていただいているのはこのかかわりが大きいところでございまして、近代的な流通市場を整備することも頭においての専属専任媒介契約ということを御提案申し上げている次第でございます。
○坂上委員 さて今度は専属専任媒介契約に通ずるところの流通市場の整備について、総務庁の勧告、三項目あるようでございますから、それだけ読み上げてください。
第三に、専属専任媒介契約について、依頼者保護の見地から、宅地建物取引業者に対し、優良な流通機構を通じて相手方を探索することを義務づける等所要の規制を行うことといたしております。 第四に、いわゆるクーリングオフにつきましては、撤回を行うことができる期間を五日から八日に延長することといたしております。
四、専属専任媒介契約制度の前提となる優良な流通機構については、中小業者に十分配慮しつつ、その整備を促進すること。 五、分譲マンション等の取引に係る紛争を防止するため、設計図、仕様書の内容と実物が異なることのないよう宅地建物取引業者を厳重に指導するとともに、分譲マンション等における良好な住生活を確保するため、管理の公正と充実を図ること。 右決議する。 以上であります。
○馬場富君 もう一つの点は、この法案の中に専属専任媒介契約制度の創設がございますが、これはいわゆるレインズを導入したことによって効果があらわれるということでございますが、その流通機構の整備が前提となってくるわけですけれども、この状況はどうでしょうか。
○政府委員（望月薫雄君） 先生がおっしゃったように、今回の専属専任媒介契約制度は、情報を充実強化しよう、不動産市場をもっと近代化しよう、こういったことが一つの目的としてあります。
○小川仁一君 この専属専任媒介契約制度というのは、業者が一方的に有利になるんじゃないかという懸念を持ちます。いわゆる抜きといった行為の防止のための導入であっても、善意の自己発見の取引を認めていないというのは問題にならないでしょうか。
○小川仁一君 専属専任媒介契約制度というのは、建設大臣が指定する優良な流通機構に加入することが前提なようでございますが、優良な流通機構というのは一体どんなものか。また、現在自主認定による認定流通機構や建設省の指定したモデル流通機構との関係は一体どうなるんでしょうか。
○小川仁一君 次に、新しく設けられる専属専任媒介契約制度についてお伺いしますが、一般媒介、専任媒介に加えて新たに専属専任媒介契約制度をつくったのは、これは業者サイドからの強い要望があったのではないかと言われていますが、この制度について、どのような仕組みなり、なぜこういうものを設けたかということについて御説明願いたいと思います。
そういった中で、今お話がありましたけれども、私ども今国会に宅建業法の改正をお願いしているわけでありますが、その中の一つの大変大きな目玉に、専属専任媒介契約という制度を御提案させていただいております。
第三に、専属専任媒介契約について、依頼者保護の見地から、宅地建物取引業者に対し、優良な流通機構を通じて相手方を探索することを義務づける等所要の規制を行うことといたしております。 第四に、いわゆるクーリング・オフにつきましては、撤回を行うことができる期間を五日から八日に延長することといたしております。